Роман с Нью-Йорком

Чтобы купить квартиру в Нью-Йорке, этот город нужно любить. Человек, впервые попавший сюда, часто недоумевает – почему этот город называют «столицей мира»? Пространство, сдавленное безликими небоскребами, ужасная подземка, не очень хорошие дороги, немыслимо дорогая парковка, суета, толчея… И только постепенно за всем этим проглядывает неповторимый космополитизм и настоящий дух американской свободы. Нью-Йорк – это город «для своих», но своим может стать каждый, кто этого сильно захочет. И все же, зачем иностранцу покупать недвижимость в Нью-Йорке? Вопрос далеко не праздный. Место, прямо скажем, не курортное, к тому же весьма дорогое для жизни. Именно поэтому сами американцы, работающие в Большом Яблоке, обычно, стремятся жить за городом, в частном доме. Действительно, в пригороде можно купить отличный дом по цене скромной нью-йоркской квартиры с одной спальней. Добавим сюда близость к океану, отсутствие проблем с парковкой, обилие зелени и всего 40 мин. на машине или автобусе до центра… Настоящая «американская мечта».
Иностранцы тоже редко покупают жилье в Нью-Йорке. Например, англичане, большие любители зарубежной недвижимости, предпочитают частные дома во Флориде, где можно в тепле коротать промозглые британские зимы. Россияне, имеющие жилье на Манхэттене, – это те, кто по делам бизнеса или семьи часто бывает в США и располагает свободными средствами, чтобы вложить их в непотопляемый актив – американскую недвижимость. Многие из них имеют рабочую визу или вид на жительство, а некоторые – и вовсе американское гражданство.
Нью-Йорк – это классический мегаполис, конгломерат нескольких городов. Он состоит из пяти «боро», то есть административных единиц. Это Манхэттен (Manhattan), самый маленький из них, площадью 35 кв. км, а также Стэйтен-Айлэнд (Staten Island), Бруклин (Brooklyn), Квинс (Queens) и Бронкс (Bronx). Но едва ли иностранцу в здравом уме придет в голову купить жилье в Бронксе или Квинсе. И хотя Бруклин в значительной степени населен эмигрантами из бывшего СССР, а жилье там несравнимо дешевле, чем на Манхэттене, но уровень жизни и социальное окружение оставляют желать лучшего. Туда можно съездить в ностальгии по родине или за черным хлебом с гречкой, но этот район не актуален для тех, кто сам живет в России. Поэтому рассказ о недвижимости Нью-Йорка ограничим Манхэттеном.

Прямоугольная география
Манхэттен – деловой центр Америки и, пожалуй, всего мира, но там есть место не только для офисов и банков, но также и для жилья. Мы обычно представляем себе Манхэттен как город небоскребов. Конечно, так и есть, но жилье редко расположено в высотных зданиях. Обычно жилые комплексы имеют от 8 до 20 этажей, правда самые дорогие пентхаусы расположены именно на верхушке настоящих небоскребов.
При выборе жилья стоит искать либо спокойную улицу, либо достаточно высокий этаж – лучше не быть слишком близко к оживленному дорожному движению. Такой роскоши, как большие внутренние дворы, на Манхэттене найти невозможно, окна в лучшем случае выходят на улицу, а в худшем… находятся на расстоянии 3–5 м от окон соседнего дома. Дорожная сеть состоит из 12 авеню, идущих по всей длине острова. Под прямым углом их пересекают около 180 улиц (streets), что и образует сетку кварталов. Все улицы пронумерованы, на каждом перекрестке висит табличка с номером пересекаемых магистралей, так что заблудиться невозможно. Во многих жилых кварталах движение относительно спокойное и много зелени.
Жилой фонд Манхэттена почти полностью состоит из апартаментов, расположенных в многоквартирных домах, частных домов здесь почти нет. Районы острова весьма неравнозначны. Манхэттен условно разделен на три части – Аптаун (Uptown), Мидтаун (Midtown) и Даунтаун (Downtown). Точно не стоит селиться в национальных «углах» – Чайна-Тауне (China Town), Литл-Италии (Little Italia) и пр. А в Гарлем (Harlem), где расположено афроамериканское гетто, даже и ездить без знающих людей не стоит. В Даунтауне в основном расположены офисы, а жилья немного. Самое привлекательное – на берегу Гудзона, в районе Бэттэри-Парк-Сити (Battery Park City), где красивая набережная, всегда стоят дорогие яхты, есть небольшие парки, а статуя Свободы видна как на ладони.
Но самые лучшие дома на Манхэттене – те¸ которые имеют вид на знаменитый Центральный парк – любимое место отдыха горожан. Восьмая и Пятая авеню, проходящие вдоль парка, – одни из самых дорогих улиц мира, но можно хорошо сэкономить, если поселиться на одной из прилегающих улиц. Район Аппер-Ист-Сайд (Upper East Side), находящийся к востоку от парка, – один наиболее привлекательных для покупки жилья.

Читайте также  Механизмы защиты

Доступное жилье? Утопия
Цены на жилье на Манхэттене кусаются. По данным компании Manhattan Apartments Inc, на сегодня типичная цена студии составляет $200 000–500 000, апартаменты с 1 спальней стоят $550 000–900 000, с 2 спальнями – от $900 000 до $2 млн. Эти цены справедливы для кооперативов, тогда как кондоминиумы (кондо) – на 25–40% дороже.
Здесь надо пояснить, что нью-йоркские кооперативы во многом напоминают наши ТСЖ, а в кондоминиумах дом обслуживается через управляющую компанию. Кооперативы получили распространение в послевоенный период как способ для собственников квартир получить больший контроль над управлением бывших доходных домов. Кооперативы имеют большие права, например, они могут просто запретить владельцам продать вам квартиру – как в московском клубном доме. Также очень часто существует запрет на сдачу купленной квартиры в аренду. Зданий, управляемых по принципу кооператива, в Нью-Йорке гораздо больше, тогда как в пригородах больше распространены кондо.
С юридической точки зрения, покупая кооператив, вы приобретаете не саму недвижимость, а только долю в кооперативе, владеющем зданием, тогда как, покупая кондо, вы платите деньги за саму собственность. Хотя кооперативы дешевле, но их стоит покупать только в том случае, если вы собираетесь там жить постоянно. В любом случае, прежде чем принимать решение, следует внимательно изучить правила кооператива.
Покупая апартаменты, нужно предусмотреть дополнительные расходы, правда весьма незначительные. При покупке квартиры в кооперативе необходимо заплатить юристу от $1250, а за оформление документов – от $400. А вот при продаже такой квартиры придется раскошелиться гораздо больше: брокеру надо отдать около 6% (в Америке риэлтору платит только продавец), своему юристу – от $1250, адвокату кооператива – $550. Плюс при продаже нужно учесть несколько видов налогов: за перевод доли на другого собственника 1–3%, налог города 1–1,4%, налог штата 0,4% и т. д. Такая арифметика вкупе со стоящим на месте рынком делают краткосрочные спекулятивные операции просто невозможными.

Читайте также  Оправдание риска

Цены почти не растут
Рост цен на жилье на Манхэттене в прошлом году составил 6,1%. Очевидно, что депозит в российском банке приносит больше. Были, правда, и другие времена – до теракта 2001 г. жилье в городе дорожало до 37% в год. После гибели башен-близнецов рост составил всего 2% в год. Сейчас ситуация усугубляется тем, что на американском рынке недвижимости разразился масштабный кризис, который может потянуть за собой вниз всю экономику, и не только американскую. Причина кризиса в том, что после 2001 г. банкиры начали выдавать большое количество так называемых субстандартных (sub-prime) кредитов, заманивая заемщиков с маленькими доходами в кабальные условия кредитования. Начались дефолты по кредитам, продажа домов с аукционов и даже снижение цен на жилье.
На этом фоне Нью-Йорк выглядит неплохо. В 2006 г. средняя цена квартиры на Манхэттене взяла очередной рубеж и достигла, по данным Prudential Douglas Elliman Real Estate, $1295 млн. Поднялась и средняя цена 1 кв. фута – до $1031, что соответствует $11 455 за 1 кв. м. Существует четкая зависимость – чем меньше комнат в апартаментах, тем дешевле единица площади. Так, в студиях средняя цена 1 кв. м – $9544, тогда как в апартаментах с тремя спальнями – $21 111. Напомним, что речь идет не об элитных объектах, а о средних ценах!
Между тем, начиная с 2003 г. число продаж планомерно снижается. Сейчас за год на Манхэттене продается примерно 8500 объектов, тогда как количество объектов, единовременно выставленных на продажу, практически не меняется и составляет около 6000.

Квартирная экзотика
Планировка американских апартаментов сильно отличается от московских квартир. Американцы любят большие открытые пространства. Прихожих и коридоров обычно нет. Входная дверь находится прямо в жилой комнате, которая объединена с кухней. А вот спальни обычно не очень велики. Еще американцы не любят громоздкую корпусную мебель, вместо этого в квартире всегда много чуланов и встроенных шкафов.
Выбирая квартиру на Манхэттене, надо быть готовым к обилию загадочных терминов, многие из которых используются только в этом городе. Если в обычных студиях изолирован только санузел и иногда кухня, то «альков-студии» (An alcove studio) имеют также углубление для столовой или для кровати. «Конвертируемые студии» (A convertible studio) позволяют при желании отделить мобильной или стационарной перегородкой зону для сна. Квартиры с одной спальней могут сильно различаться по размеру. «Джуниор» (A junior one-bedroom) – это либо большая разделенная студия, либо квартира, в которой одна комната используется и как спальня, и как гостиная. «Три комнаты» (A three-room) – разновидность квартир, где кроме спальни и жилой комнаты есть еще одна комната, которая слишком мала для спальни, – это бывает в старых зданиях.
«Флекс 2» (Flex 2) позволяет превратить квартиру с одной большой спальней в квартиру… с двумя маленькими спальнями. «Апартамент-крыло» (A wing apartment) – две полноценные спальни и общая зона, слишком маленькая для жилой комнаты, – например, кухня-столовая. Апартаменты с тремя спальнями варьируются от «Конвертируемых» (A convertible 3-bedroom) до «Классик 6» (A classic 6) – последние в старых элитных зданиях, где предусматривались помещения для прислуги и полноценная гостиная. Также существуют «лофты» (Loft) – большое помещение с открытой планировкой, часто после реконструкции коммерческого здания; дуплексы (Duplex) – квартиры в двух уровнях или с имитацией второго уровня с помощью бельэтажа; триплексы (Triplex) – то же самое, но в трех уровнях; «железнодорожные апартаменты» (Railroad Apartment) – смежные комнаты без коридора и т. д.

Читайте также  Франция и фракции

Выше только звезды
Особый вид жилья – пентхаусы. Разумеется, это самая дорогая разновидность жилой недвижимости, но среди зарубежных покупателей недвижимости в Нью-Йорке малоимущих нет. По словам Джонатана Миллера, президента оценочной и консалтинговой компании Miller Samuel Inc., пентхаус – это не просто жилье, а произведение искусства, которое способно в прямом и переносном смысле поднять его владельца над всеми остальными.
Пентхаусы практически всегда имеют открытое пространство, причем как правило весьма большое – оно может достигать трети жилой площади и часто выходит на несколько сторон здания. Сам пентхаус может быть большой квартирой на верхнем этаже с панорамным остеклением, а иногда он больше похож на частный дом, построенный на крыше небоскреба. Отличные видовые характеристики всегда являются важным достоинством таких объектов. Часто пентхаус имеет элементы, недоступные для других жильцов, – например, действующий камин.
В заключение остается сказать, что жить в Нью-Йорке здорово, но очень дорого и очень непросто. Конечно, приятно, когда консьерж в красивой ливрее ежедневно открывает перед тобой дверь и бесплатно улыбается. Но, к примеру, факт покупки квартиры за несколько миллионов долларов совсем не означает наличия места в подземном гараже, тогда как час парковки в соседнем переулке вполне может стоить $15–20. Или вот что делать с круглосуточным движением транспорта под окнами?
Впрочем, если вы и так устали в Москве от шума мегаполиса, но хотите иметь второй дом поближе к «столице мира», то можно поступить вполне по-американски и купить себе особняк в соседнем Нью-Джерси, на другой стороне Гудзона. Если постараться, можно даже найти что-нибудь с видом на знаменитую линию небоскребов.

Оставьте первый комментарий

Оставить комментарий