Между Россией и Европой.

Между Россией и Европой.

Инвестиции в российскую коммерческую недвижимость остаются высокодоходными, но и высокорискованными

Российский рынок коммерческой недвижимости отличается сравнительно высокими ставками доходности — для центральных объектов в Москве и Санкт-Петербурге они могут достигать 10-11% в рублях. При этом в последние годы покупали активы, в основном, отечественные инвесторы, так, например, в 2017 году их доля достигла 82%. В I полугодии 2018 года картина изменилась — доля иностранцев возросла до 44%. Однако не стоит спешить с выводами о том, что интерес зарубежных инвесторов к российскому рынку растет. Скорее всего, мы имеем дело не с новой закономерностью, а с разовым явлением. «Кассу» в первом полугодии сделали две большие сделки с участием иностранных компаний — приобретение третьего офисного здания комплекса «Метрополис» (его Hines и PPF RealEstate купили за 127 млн долларов США у компании Heltman) и 12 гипермаркетов K-Rauta (их Leroy Merlin приобрела за 212 млн долларов у Kesko Corporation). На две эти покупки пришлось более половины совокупного объема инвестиций.

В целом же происходит сокращение совокупного объема капиталовложений в российскую коммерческую недвижимость. В I полугодии 2018 года этот показатель снизился почти вдвое по сравнению с тем же периодом 2017 года — 0,89 млрд долларов и 1,72 млрд долларов соответственно. Для сравнения, только в Германии за первые шесть месяцев текущего года было совершено сделок на сумму 11,79 млрд евро!

Причиной низкого интереса международных инвесторов к российским активам являются не только политические риски и сложная экономическая ситуация в стране, но и особенности российского рынка. Долгосрочные договоры аренды невыгодны арендаторам, а налоговый режим является нестабильным. Последние года два государственные органы активно пересматривают кадастровую стоимость объектов недвижимости. Это приводит к значительному, часто кратному, росту налога на имущество, а оспорить данное повышение бывает достаточно тяжело. И даже в случае «успеха» снижение, как правило, ограничено 30%.

Читайте также  На многих рынках недвижимости Европы, которые серьезно пострадали от экономического кризиса, в первом квартале 2011 года стоимость жилья продолжила плавно снижаться. Тем не менее, период серьезного обвала цен закончился, утверждают аналитики.

Несмотря на это, Россия все же остается привлекательной для инвестиций страной, ведь даже у ликвидных активов доходность здесь в разы выше европейских аналогов. Отечественный рынок позволяет покупателям достигать высоких уровней доходности на инвестиции в текущем моменте и, безусловно, является интересным для тех инвесторов, которые держат свои портфели в рублях. Однако риски сохраняются на достаточно высоком уровне, а по степени ликвидности рынка и доступности финансирования Россия все еще уступает ведущим европейским рынкам. Кроме того, показатели рынка в России в значительной степени определяются единичными сделками, поэтому предсказать его объемы в последующие годы довольно сложно. В этой связи инвесторы, чувствительные к рискам и ищущие более стабильных инвестиций, предпочитают вкладывать в Европу. Поэтому, возможно, наиболее логичной стратегией для крупных инвесторов может являться диверсификация портфеля недвижимости и сочетание в нем как российских, так и западноевропейских активов в целях достижения оптимального баланса между доходностью, риском и ликвидностью.

Справочно

На рынке коммерческой недвижимости Европы наблюдаются очередные антирекорды. В странах со сравнительно слабой экономикой, например, в Италии, ставки капитализации достигли небывалых минимумов. В 2018 году уже был закрыт ряд сделок в Милане, финансовом центре Италии, со ставкой капитализации на уровне 3%. Подобными ставками уже никого не удивить на рынках Англии, Германии, Франции, а теперь уже и Люксембурга. Очевидно, что на рынке существует дисбаланс, и данная ситуация долго не продлится, ведь вероятность коррекции там растет с каждым днем. Нынешним владельцам недвижимости стоит рассмотреть возможность продажи своих активов, зафиксировав прибыль.

№34 от 31.08.2018

Автор: Эльдар БОЗИЕВ

Оставьте первый комментарий

Оставить комментарий