Дополнительные затраты при покупке зарубежного дома

Приобретение зарубежной недвижимости – это всегда дополнительные затраты, которые покупатель должен учесть при планировании своего бюджета. Хотя в каждом государстве затраты на легализацию, оформление сделки и оплату всех необходимых пошлин отличаются друг от друга, в целом схема в них очень похожа. Ознакомимся с тем, с какими цифрами обязательно придется столкнуться при покупке «второго дома» за границей.

Коротко о главном

Процесс покупки дома или апартаментов за рубежом довольно прост и состоит из нескольких основных этапов. Они стандартны для всех государств, но везде имеются свои нюансы, обусловленные законодательством и даже традициями страны, в которой приобретается жилье. Для покупателя, который задумался о покупке, важно четко рассчитать бюджет и ознакомиться с полным списком возможных затрат – а детали уточнит риэлтор или застройщик, с которым планируется сделка.

После того как недвижимость выбрана, чаще всего заключается предварительный договор, согласно условиям которого покупатель вносит предоплату. Эта сумма может быть как возвратной, так и нет – и остаться у агента в случае, если покупатель внезапно откажется от сделки. Предоплата может осуществляться и в том случае, если объект выбран удаленно, на порталах по зарубежной недвижимости или сайтах агентства – и некоторые риэлторы предлагают возможность уже на месте выбрать другой объект в случае, если первый по каким-то причинам не подошел. В этом случае задаток практически всегда подлежит возврату в том случае, если покупателю так ничего и не подошло.

Для перевода средств в стране покупки открывается банковский счет. Или же они поступают на счет нотариуса, что является совершенно безопасным и надежным способом доказательства «серьезности намерений» со стороны покупателя.

Затем происходит непосредственное осуществление сделки. Стандартный «набор участников» состоит из продавца или его легального представителя, покупателя или его легального представителя, агента или представителя компании-застройщика, нотариуса, переводчика и юриста, однако в ряде стран кандидатуры юриста и нотариуса не являются обязательными. К примеру, в Турции в регистрации сделки нотариус участия не принимает, поскольку документы проходят надежную проверку в государственном органе Управление кадастра и ТАПУ по месту нахождения объекта. Для Турции и Северного Кипра также обязательна проверка документов в Министерстве Внутренних Дел, поскольку выбранная недвижимость должна соответствовать серьезному требованию – находиться в более чем 500 метрах от военных объектов.

После подписания договора сделка регистрируется в государственных органах – Земельных и Кадастровых управлениях, а, в ряде случаев, и в налоговой службе. В зависимости от того, приобретается первичная или вторичная недвижимость покупатель оплачивает НДС и гербовый сбор, либо налог на переход права собственности, что также зависит от конкретно взятой страны. Плюс, нотариус (или, в ряде случаев, покупатель) уплачивает необходимые пошлины и муниципальные платежи.

Что касается стоимости услуг – оплаты работы риэлтора, нотариуса, переводчика и юриста, – то в каждой стране и даже регионе существуют свои расценки. С ними нужно ознакомиться перед осуществлением сделки. Так, только Германии в разных землях оплата нотариальных услуг оценивается от 1% до 2% от суммы покупки, а риэлторская комиссия может составлять от 3,6% (3%+НДС) как, к примеру, в Мюнхене, до 7,4% (6%+НДС). В случае привлечения для покупки ипотечного кредита в бюджет стоит заложить стоимость услуг налогового консультанта. Так, в Великобритании эта цифра составит 0,5%-2% от суммы ипотеки.

Ознакомимся со списком всех возможных затрат, которые покупателю придется совершить при покупке зарубежной недвижимости. Сумма, которая «приплюсовывается» к договору, будет зависеть и от стоимости сделки – и от выбранной страны или региона, но в целом эксперты рекомендуют покупателю заложить в бюджет дополнительные 15%.

НЕПОСРЕДСТВЕННЫЕ ЗАТРАТЫ НА СОВЕРШЕНИЕ СДЕЛКИ

Агентская комиссия. Обязательна при условии работы с агентством недвижимости или частным риэлтором. Не оплачивается в случае покупки первичной недвижимости напрямую от застройщика.
Добавить к бюджету: 3-10% от суммы сделки.
 

Услуги нотариуса. Для большинства государств проверка легальности совершения сделки нотариусом – обязательный этап покупки недвижимости. Нотариус действует в рамках закона и проводит правовую экспертизу документов, проверяет легальность действий обеих сторон и соответствие их условиям договора купли-продажи, профессионально разъясняет сторонам последствия их действий. Нотариус не «работает» на какую-либо из сторон, а оказывает им независимую объективную юридическую помощь.
Добавить к бюджету: от 0,5% до 2% от суммы сделки.
 

Услуги переводчика. Попросту говоря, присутствие переводчика на сделке – это дополнительная гарантия понимания происходящего для покупателя. Но зачастую сделки заключаются лишь в присутствии нотариуса. Оплата услуг переводчика осуществляется на договорной основе, с суммой поможет сориентироваться риэлтор.
Добавить к бюджету: от €100 в зависимости от сложности сделки.
 

Оформление доверенности. Осуществляется в случае невозможности присутствия на сделке одного из участников.
Добавить к бюджету: от €50 в зависимости от страны.

Услуги юриста. Этот пункт зачастую игнорируется иностранными покупателями недвижимости, особенно, если они осуществляют эмоциональную покупку – и доверяют продавцу и агенту настолько, что готовы отказаться от дополнительной проверки «чистоты объекта». Это серьезная ошибка, и эксперты настоятельно рекомендуют потратить совсем незначительную в сравнении с общей суммой договора сумму на то, чтобы юрист помог внимательно ознакомиться и при необходимости скорректировать детали договора, сделать все необходимые правовые и административные запросы, проверить юридическую чистоту сделки (наличие права на продажу у продавца, обременения, разрешения), а также подготовить все необходимые документы для совершения сделки купли-продажи. Даже при сотрудничестве с надежными застройщиками стоит обратиться к независимому юристу для проверки предоставляемых компанией документов.
Добавить к бюджету: от 1% от суммы сделки. При «эксклюзивных» сделках, к примеру, в Великобритании, гонорар юриста может достигать £15 000 и выше.

ЗАТРАТЫ НА РЕГИСТРАЦИЮ СДЕЛКИ

НДС. Оплачивается в ряде стран в случае покупки первичной недвижимости.
Добавить к бюджету: от 4% до 20% от суммы сделки.
 

Гербовый сбор. Сумма гербового сбора зависит не только от государства, в котором он взимается, но и от конкретно взятого региона. В Великобритании сумма гербового сбора достигает 12% от суммы сделки для объектов стоимостью от £1,5 млн.
Добавить к бюджету: от 1% от суммы сделки.
 

Налог на переход права собственности. Существует практически во всех странах, в основном применим к покупке вторичной недвижимости. Его сумма варьируется от страны к стране – и даже от региона к региону. Так, во Франции это единовременный налог, размер которого составляет 4% при покупке дома или земли и 1,6% при покупке апартаментов.
Добавить к бюджету: от 1,5% от суммы сделки.

Госпошлина за регистрацию в Земельном / Кадастровом управлениях или государственном реестре.
Добавить к бюджету: от 0,3% от суммы сделки.

НАЛОГ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

В ряде стран сразу же при совершении сделки покупателю придется оплатить налог на недвижимость. Как в случае с Австрией, он платится только один раз при покупке. В других же случаях сумма налога рассчитывается в зависимости от характеристик объекта и уплачивается ежегодно. К примеру, в Португалии она составляет от 0,2% до 0,8% от кадастровой стоимости недвижимости в зависимости от муниципалитета, в котором она расположена.

БАНКОВСКИЕ ИЗДЕРЖКИ

Еще один немаловажный пункт при составлении бюджета, однако, менее затратный, чем в случае с налогами и услугами за осуществление сделки. Банковские издержки возникают при открытии счета за рубежом, если оплата осуществляется напрямую застройщику – как в Болгарии, Испании или на Кипре. В этом случае с покупателя взимается лишь небольшой налог за трансфер средств. Но в случае с ипотечным кредитом для покупки зарубежной недвижимости список затрат увеличится: оплачиваются открытие счета, страховка здоровья, комиссии за рассмотрение документов и т.д.

ПОСЛЕДУЮЩИЕ ЗАТРАТЫ

Сделка осуществлена, ключи на руках. Счастливый покупатель вступил в свои права и теперь может спокойно рассчитать последующие суммы затрат на содержание жилья и ежегодные налоги.

В большинстве стран существует ежегодный налог на недвижимость, который уплачивается до законодательно оговоренного срока раз в году и преимущественно рассчитывается на основе кадастровой стоимости жилья.
 

Также к нему может присоединиться налог на богатство (его еще называют налогом на роскошь), который в основном рассчитывается по прогрессивной шкале. К примеру, в Испании начальная ставка составляет 0,2% (для объектов стоимостью до €167 129), а самая высокая ставка – 2,5% применяется к объектам дороже €10,7 млн. Таким образом, минимальная сумма налога составит €334 в год. Исключение делается только жителям Мадрида, где действует нулевая ставка налога на богатство. Во Франции же действует прогрессивный налог на роскошь, который взимается при покупке недвижимости от €770 000 и выше. Помимо этого, в стране есть два регулярных налога на недвижимость: на дома с земельными участками (taxe foncière) и на здания (taxe d’habitation). Их ставка рассчитывается на основе площади жилья. Содержание небольшого дома обойдется владельцу в €1000-1300 в год. И, к примеру, вилла на Лазурном Берегу может обходиться в €5000-10 000 в год и выше в том случае, если она расположена на большом участке в районе с хорошей инфраструктурой.
 

Суммы подоходного налога при сдаче недвижимости в аренду, рассчитываются индивидуально для каждой отдельно взятой страны и в среднем составляют от 10% от суммы дохода.
 

Услуги управляющей компании / обслуживание недвижимости, осуществляющей менеджмент объекта или его сдачу в аренду, в зависимости от страны, местоположения и характеристик объекта, обойдутся покупателю от €150 до €3000 в год и выше. В Болгарии категория регулярного обслуживания жилья носит название «такса поддержки» и в среднем составляет от €6-18 за кв. м.
 

Коммунальные платежи. Зависят от страны нахождения и характеристик объекта и могут составлять как €100, так и €5000 в месяц. Так, в Германии помимо «коммуналки», оплаты газа, водоснабжения и электричества, собственники апартаментов оплачивают услуги домоуправления (около €30 в месяц). В среднем за квартиру в Берлине площадью 100 кв. м придется заплатить около €160 в месяц.
 

При продаже недвижимости собственник уплачивает налог на прирост капитала. К примеру, во Франции его сумма достигает 32%, если сумма прибыли превышает €50 000.

Помимо этих платежей эксперты рекомендуют всем собственникам заложить в свой ежегодный бюджет «неприкосновенный запас» на случай непредвиденных ситуаций и ремонта. Также лишних беспокойств поможет избежать страхование недвижимости в местной страховой компании. В целом же главным советом покупателю станет подробный расчет абсолютно всех возможных затрат, которые могут возникнуть как в процессе покупки, так и при последующем содержании недвижимости. Нужно четко понимать свои возможности – и адекватно оценивать их относительно масштаба совершаемой сделки. Время эмоциональных покупок подошло к концу, сегодня прежде всего стоит руководствоваться здравым смыслом.

Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Наталью Завалишину (Distant Property).

photocredits: дмитрий кругляк / flickr

HomesOverseas.ru